Immobilienmarkt vor großen Herausforderungen – was bedeutet das für Ihre Immobilie?
Der Immobilienmarkt hat sich vom Verkäufermarkt zum Käufermarkt gedreht.
Die Kaufpreise, welche im Internet beworben werden, stimmen häufig nicht mehr. Die tatsächlichen, notariell beurkundeten Kaufpreise liegen im Schnitt 19,5 % unter dem Vorjahresniveau.
Der Umsatz von RE/MAX Deutschland ist im 1. Quartal 2023 um 29 % eingebrochen. Die Nachfrage nach Immobilien ist rapide gesunken und Bauträger stellen neue Projekte ein. Umso erfreulicher ist die Entwicklung unseres Büros. Wir konnten im 1. Quartal bereits 15 Immobilien verkaufen.
Allerdings:
78 % der RE/MAX Makler in Deutschland glauben, dass die Immobilienpreise noch weiter fallen werden (Umfrage an der RE/MAX Convention 2023)
Was sind die Gründe für die neue Marktsituation?
Die gestiegenen Zinsen und die höheren energetischen Auflagen führen zur Neubewertung von Immobilien und haben erhebliche Auswirkungen auf die Finanzierungsraten.
Aufgrund der höheren Risiken verlangen Banken und Kreditgeber mehr Sicherheiten und die Beleihungswerte sinken. Die Eigenkapitalanforderungen wurden erhöht, ebenso muss aufgrund der höheren Energiekosten das verfügbare Einkommen höher sein als zuvor.
Gleichzeitig führen die gestiegenen Anforderungen zu längeren Bearbeitungszeiten und höherem Aufwand für die Kreditprüfung. Dies führte zu einem Rückgang der Finanzierungen innerhalb eines Jahres um 66 %. Und wenn man nun noch bedenkt, dass Immobilien durchschnittlich mit 80 % finanziert werden, kann man sich leicht ausmalen, was dies für den Immobilienmarkt bedeutet.
Baufinanzierungsmarkt 2005 bis Anfang 2023
Ein weiterer Faktor ist neben der Inflation und dem Krieg die Diskussion um das neue Gebäudeenergiegesetz. Ab 2024 sollen neue Heizungen nur noch mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien betrieben werden können. Insbesondere die nicht regenerativen Energien werden dann durch den Emissionshandel zusätzlich besteuert.
Die Politik stellt die Wärmepumpe hierbei gerne in den Fokus, wobei diese nicht in jedem Altbestand möglich ist. Die Kapazitäten an geschultem Installations- und Wartungspersonal fehlen. Eine Wärmepumpe im Einfamilienhaus inklusive Kesseltausch, Installation und MwSt. kostet zwischen 35.000 bis 40.000 €, bei einer Lebensdauer von gerade einmal 12-15 Jahren. Da sie außerdem Strom benötigt, sind hierdurch zusätzliche Kosten zu erwarten.
Unsicherheit ist leider immer schlecht für die Nachfrage. Die Interessenten warten nun lieber erst einmal ab, was genau auf sie zukommt.
Auch Investoren haben es deutlich schwerer. Für sie ist es umso wichtiger, in Immobilien mit gutem Standort, vernünftigem Mietklientel und entsprechender Zahlungsbereitschaft zu investieren. Die Mehrkosten für energetische Sanierungen sollten dabei unbedingt einkalkuliert werden. Alternativ gibt es Förderprogramme, sofern diese bewilligt werden.
Das Ziel der Politik jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen, wurde bisher nicht erreicht. Das liegt unter anderem an politisch verursachten Zusatzkosten, Mehraufwand an Bürokratie sowie an den gestiegenen Zinsen, Materialkosten und der Handwerkerknappheit.
Dies führt dazu, dass Wohnraum an sich sehr knapp ist. Außerdem lässt sich feststellen, dass nun für einige potenzielle Interessenten der Traum von der eigenen Immobilie ausgeträumt ist und diese daher nun als Nachfrager für Mietwohnungen auftreten. Zusammen mit der hohen Nachfrage von Flüchtlingen nach günstigem Wohnraum führt dazu, dass Mietwohnungen weiterhin stark nachgefragt werden.
Insgesamt zeigt sich also, dass der Immobilienmarkt vor großen Herausforderungen steht.
Und was passt nun für Sie und Ihre Immobilie am besten?
Wir beraten Sie gerne individuell, was für Ihre Situation am sinnvollsten ist.
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